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2017年01月11日 09:00 星期三
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分析
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香港樓會出現日本式下跌?

踏入2017年約10天,綜觀各方評論,似乎主流意見都認為樓價會在窄幅上落;不過當中也有看得較淡的分析。某銀行前高層便指,港樓近年上升,有眾多偶然因素,包括低息、中國資金南下、住宅供應減少等。有關因素都在改變,而香港人口老化、收入減少、經濟放緩;都不利樓價。如果樓市爆煲,更可能出現日本樓市跌足30年的情況。

無疑,如果利好樓價的因素都消失,而香港又人口老化、收入減少的話,類似日本樓市大跌後多年低迷的情況當然可能出現。但幾個促使香港樓價急升的「偶然因素」會否持續,牽涉不同預測。未來幾年,無疑港息將向上回升,問題只是幅度及速度。但內地資金會否大量減少南來香港購置物業、本地住宅可否大幅增加等,卻是一時難以定論。

而在人口及收入因素方面,情況似乎難與日本類比。提起收入,不少人的即時印象是「大學畢業收入同20年前差不多」。但官方的數據卻與坊間印象大為不同:

近十年家庭收入增長情況

  家庭收入中位數 月入4萬元以上家庭數目
2006年第三季 $16,700 35.34萬戶
2011年第三季 $20,000 52.42萬戶
2016年第三季 $25,900 52.42萬戶

資料來源:統計處

2016年第三季全港家庭收入中位數較5年前上升29.5%;較10年前上升55%;升幅比不上樓價,但算有穩定增長。當然,月入處於中位數的家庭,大概難以負擔現時樓價,但要注意的是,香港每年增加的高收入家庭數目,也遠超私人住宅的供應量:5年以來,月入高於4萬元的家庭,增加15萬戶,同期私人住宅供應只增加不足10萬。

除了收入,香港與日本的人口結構、組成恰恰是最難類比的因素。日本幾乎是不接納移民的國家,當地出生率下跌,人口老化便是一個必然結果—隨之以來的是經濟放緩。香港卻是移民城市,自回歸以來,有逾一百萬人移入,人口老化問題相對不嚴重。而近十年港府多項專才、優才計劃,以及容許在本地大學畢業的外地生留港工作,都會對人口結構,以及住屋需求帶來重大影響。更重要的是,香港較寬鬆的移民政策,不論由經濟或政治角度考慮,都難以收緊—來自內地的人口將成為香港人口增長的主要來源—由之而來的住屋需求將長期高企

那些近10年推動樓價上升的偶然因素—低息、低住宅供應、北水南流等,都可能會改變,但人口增長的情況與日本大異其趣,香港樓價或會調整,但日本式的下調會否出現,便有待觀察了。

撰文:
王永偉 按計劃執行董事
欄名: 宏觀論按
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