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2016年12月30日 04:00 星期五
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三因素 解釋為何樓價仍高企?

本港樓價高企,大大影響了人民的生活質素,已是不爭的事實。據2011年人口普查的數據(今年也有人口普查,但數據未公布),36.1%的港人住在自置的私人物業,15.9%住在自置的居屋(或受津貼的可擁有的住宅),物業自置率大約52%,扣掉了住在公屋的30.4%人口後,有17.6%的港人要在私人市場交貴租,他們的多數恐怕對置業要望門興嘆。

政府意圖用作壓低樓價的辣招層出不窮,但效果顯然不彰,甚至有反作用。

今年12月中的中原地產樓價指數比起2012年10月底公布加辣招時,總共上升了28%左右。我們不能不再問,樓價高企的原因是甚麼?一些政府的辣招是否對症下藥,還是愈幫愈忙?

炒家非元兇 辣招下已絕迹

我六、七年前在友報寫過篇長文分析甚麼是高樓價的原因,甚麼不是原因,當時政府決策層似無甚注意,網上一些以情緒為主導的網民則破口大罵,但經過這幾年的實踐,足以證明我當時所言完全站得住腳,冷靜分析可比情緒主導有用得多。

對經濟學家而言,我所說的絕非是甚麼驚天動地的言論,更近乎「阿媽是女人」的看法,但可惜有些人往往連「阿媽是女人」也搞不清,所以我們無奈不能不提醒他們。我第一個看法是炒家絕非樓價高企的原因。

要知道,炒家只是傳遞信息的信差,他們判斷樓價將會上升時會入市買貨,這樣會推高樓價,但不要忘記,在價位高時他們便會出貨,市場供應增加,樓價便會受壓。

由此可見,他們起到的作用只是減低而不是擴大樓價的波幅。從實證角度看來,過去幾年各種辣招基本上已使炒家絕迹(其實從前炒家的買賣也只是交投量的2%左右而已),但樓價上升趨勢仍沒完沒了,可見埋怨炒家只是找代罪羔羊,焦點誤放,走漏真兇。

我第二個觀點是對「地產霸權」的指控不盡不實,同樣也使政策失焦。

地產商的確是有錢要賺盡,若他們有足夠大的市場力量(亦即壟斷能力),他們不會禮讓,將之棄而不用,但他們市場力量的大小,其實更多是來自政府的政策。

從2007至2011這5年內,新建私人住宅數量是49,258個單位,但樓市交投量是554,838宗,換言之,一手市場由地產商控制,但只佔總交投量的8.9%,大部分的住宅都在二手市場交投,二手小業主把物業放出到市場的數量,是一手新盤的10.3倍!在此環境下,地產商就算要壟斷,也是無能為力,他們要面對市場中有10倍供應量的潛在對手,正是惡不出樣。

政策見反效果 造地產霸權

但此種情況近年有變。現屆政府與地產商不咬弦,已是公開的常識,「地產霸權」一詞近年流行程度已不及幾年前。世事弔詭,政府打壓樓價政策的副作用之一,卻已在靜悄悄地增強了地產商的市場壟斷力量。

原因何在?2012年10月公布的加辣招中,內含極高的印花稅,買入樓宇內3年內賣出,都要付出10%至20%的額外印花稅,如此一來,炒家固然幾近絕迹,但二手市場的供應亦必然大幅減少。供應減少不但有托高樓價的可能,而且二手市場萎縮,更可使地產商減少競爭對手。

按照官方的數字,在2014及2015年這2年中,二手樓市的交投量只是一手市場的2.56倍,大大低於上文提到的在2007至2011年的10.3倍。政府政策往往得到與意圖不符的後果,此又一例也。

土地未能盡用 政府有心無力

我第三個觀點是推高樓價的最根本動力,是社會沒法動用到大量存在着的土地。這個觀點雖然當年及現在都有人反對,但他們實在拿不出甚麼像樣的理據,而政府亦早已明白這點,只是有心無力而已。

有地而用不上有何後果?我上月在北京一輛巴士內,聽到一位權充「導遊」的大媽在分析北京樓市,倒也有趣。她認為能在北京定居的,都是「人中之人」,沒有本事的,都會被北京高昂的樓價趕走。此說不中聽,但恐怕是事實。市場力量不會尊重你的情緒或你對某地的戀棧,北京是政治、經濟、文化與高科技中心,樓價必定貴。

紐約是金融中心,波士頓是高科技中心,舊金山灣區是高科技中心,都是尺金寸土,沒有具備高科技或金融本事的人住在這些地方是錯配,賺不了錢卻要付出高昂樓價,被迫走毫不出奇。

香港有相同情況,但比起北京或美國的大都會卻要面對更大的局限,即不易遷徙到別的地方去。餘下的困境便是愈住愈小,或捱貴樓。阻礙增加土地供應的人要明白此點。

(本欄逢周五刊登)

本文轉載自《晴報

撰文:
雷鼎鳴 香港科技大學經濟學系主任、經濟學家
欄名: 雷鳴天下
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本港樓價經歷年初的小調整後,年中再度回升,部分甚至再度破頂。(資料圖片)
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