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2016年12月28日 09:00 星期三
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按揭負利率年代告終

市場仍在討論下年美息會上升多少、港息會否跟足;但一個利好樓價的因素或許已在不知不覺間消失。過去數年樓價屢壓不倒,原因之一是按揭利率低於通脹率,亦即所謂「按揭負利率」/「實質負利率」現象,但按揭負利率的年代,可能已經告終。

當貸款的名義利率較通脹率為低時,便叫「實質負利率」。意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失,幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來,也意味借款人處於較有利的位置,理論上會刺激借款投資的需求。

政府統計處公布,11月綜合消費物價指數按年升1.2%;剔除政府紓困措施影響的基本通脹率為2.1%。與過去2年的通脹率4.4%及3%比較,可見通脹有持續放緩的趨勢。而在11、12月,一個月拆息反覆上升,至上周五報 0.70482厘。近幾年以H+1.7厘取用的H按,利率已高達2.4厘,一般會轉用鎖息上限(多數為2.15厘)供樓,按息技術上已高於基本通脹率。

新批按揭實質利率將處正數水平

當然,近月拆息上升,但新造H按的利率亦由年初的H+1.7厘,下調至近月的H+1.35厘,以此優惠條件取用的按揭,實質按揭利率仍為負數。不過,展望明年,在美國加息,美元回流美國、中國亦可能收緊兵貨幣供應以應付人民幣貶值的情況下,預期香港貨幣增長將放緩,通脹將持續偏低。另一方面,預期本地利率將隨美息上升,一來一回,新批按揭的實質利率將全面處於正數水平。

補充一下:2010年前後,當時新批按息一度低見H+0.7厘水平,當年取用按揭,一直未賣樓/轉按的業主,其貸款的實質利率仍處負數。但此類個案存在,對大市趨勢影響不大:影響入市決定的,是當前新批按揭的利率,與過去批出的利率有多低無關。

按揭負利率年代告終,不一定代表樓價將回落:畢竟利率仍處偏低水平,尤其是新樓供應仍然緊張,按息略為回升,對樓價的衝擊不會太大。但估計美息上升的環境會持續數年,而本地通脹在中國增長放緩、資金回流美國的情況下,料會維持偏低。現時入市,不宜預期在數年內會有可觀升幅。

撰文:
王永偉 按計劃執行董事
欄名: 宏觀論按
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