hket.com
香港時間:2017年9月21日 11:16
rss-icon
RSS |
login-icon
登入
主頁 即時新聞 報價 報章 周刊 電子報 投資 中國 名家專欄 TOPick 地產站 專題 短片區 板塊攻略
hket.com facebook專頁 | 手機版
 
 
 
 
 
2016年12月21日 09:00 星期三
回上頁 I 友善列印
分析
S M L
 

拆息上升 難改H按主導地位

近月銀行拆息持續上升,星期二的一個月同業拆息報0.675厘;過去幾年新取用的拆息按揭(H按),部分應己觸及「鎖息上限」。H按相對於P按的優勢開始減退,選用H按的比例可能回落,但短期內難以扭轉H按主導的局面。

今年年中起,多家銀行下調新造H按的利率,由H+1.7厘,逐步下調至現時約H+1.35厘水平;吸引大量原有按揭已過罰息期的業主轉按。7月之後,新批按揭中H按比例已升逾9成。但近日拆息上升,H按相對於P按的優勢已漸漸收窄。現時本地銀行有不同的最優惠利率,分別為5.25厘及5厘,即俗稱的「大、細P」;最優惠利率為5厘的銀行,P按下限為P-2.85厘:最優惠利率為5.25厘的銀行,P按下限為P-3.1厘,即實息均為2.15厘。

以今年中之前,一般新造H按為H+1.7厘計,按息應為2.375厘;不過,絕大多數銀行會為H按提供以最優惠利率為準的鎖息(Cap Rate)上限,鎖息一般等同於P按的最佳利率;以使用大P的銀行而言,即為P-3.1厘,現為2.15厘。當拆息上升,令H按利率高於鎖息時,便以鎖息供樓。換言之,即使H+1.7厘已升至2.375厘,但供款會以2.15厘計算。當然,日後最優惠利率上升的話,鎖息的「上限」亦會隨之上調。

拆息升 H按相對於P按的優勢減少

雖然鎖息的設計抵銷了拆息波動的風險,但無疑拆息上升,已令H按相對於P按的優勢減少。即使是近日新批的H+1.35厘優惠,在拆息上升後,實息已達2.025厘,僅比標準的P按低約0.125厘;相對於2、3個月前,H按與P按息差一度高達半厘,可謂不可同日而語。

如果拆息進一步上升,例如新批H按仍為H+1.35厘,但一個月拆息升至0.8厘以上,H按實息便高於2.15厘。如果P不變的話,H按的優勢不再,相信H按佔新批按揭的比例將回落。

不過,在借款人角度考慮,即使H升至0.8厘以上,如果銀行開出H+1.35厘,鎖息P(大P,即5.25厘)-3.1厘的條件,而P按是單純的P-3.1厘的話,理論上借款人選H按仍是較有利。原因在於H+1.35厘與P-3.1厘是低者為準;萬一未來H回落,借款人在某些月份的供款仍會輕微減少。

另外,有評論指,銀行處理H按的成本較P按為高,隨拆息上升,部份銀行或會順勢收回H按產品。不同銀行有不同的策略,當然不排除個別銀行會趁機行事,減少批出H按比例。但H按一如神話中的潘多拉盒子,易放難收。即使稍後業界巧合地各自減少批出H按,只要市場競爭一日存在,仍難免他日會有銀行在需要爭奪市佔率時,再推H按產品。

綜合而言,H按與P按的實息拉近,萬一拆息升勢持續,H按的使用比例亦將減少,但H按比重較高的情況仍難扭轉。

撰文:
王永偉 按計劃執行董事
欄名: 宏觀論按
緊貼財經時事新聞分析,讚好 hket Facebook 專版
回上頁 I 回頁頂
最近十篇專欄文章 更多專欄文章
 
2017/09/20 借用發展商按揭後的轉按計算
2017/09/13 【宏觀論按】物業的居住價值VS升值潛力
2017/09/06 「借得多慳得多」的策略
2017/08/30 內地新盤不歡迎按揭客的原因
2017/08/23 【宏觀論按】擔保人都要揀
2017/08/16 【宏觀論按】誰說銀主盤增加是泡沫訊號?
2017/08/09 【宏觀論按】樓市預警訊號或失靈
2017/08/02 數萬元債務對按揭都有影響?
2017/07/19 美滙弱或再刺激本地樓價
2017/07/12 首置上車盤的戰略作用
 
顯示名稱
詳盡報價
 
熱門文章
 
  最高瀏覽