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2016年11月30日 09:00 星期三
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公我贏、字你輸 人幣升跌都有利本港樓市?

近期樓市成交轉靜,但靜市中仍傳出不少內地買家支付高昂稅費入市個案。事實上,在加稅之前,市場統計內地買家的確轉趨活躍,一般解釋是「人民幣貶值,內地客購港樓保值」。猶記得數年前市場主流意見認為「人民幣升值,港樓有折讓」,是內地購買力南下的原因。難道人民幣升值、貶值都利好樓市?

驟然聽來,「人民幣升值利港樓」、「人民幣貶值又利港樓」;有點像一個無賴和別人玩擲毫時,定出「公我贏、字你輸」的規矩。當然,市場總有一些大好友,不論任何情況都會堆砌理由鼓勵買家入市,但持平而言,情況會比這個第一印象更複雜。

在人民幣匯價升時,的確有分析指人民幣上升,內地人購買港樓仿如有折扣,利好香港樓價。人民幣匯價跌時,也有分析指內地人或會增持非人民幣資產保值。要留意的是,作出以上分析的,未必是同一群人。同樣地,同一個內地人未必會在人民幣上升、下跌時都會作出「應該買港樓」的決定。但中國有13億人,不排除在人民幣匯價升時,觸動一批人購買境外房地產(理由可能是「換算下來很便宜」);而在人民幣匯價跌時,又觸發另一批人購買境外房地產(理由可能是「對沖匯價下跌」)。以香港樓市規模相對於中國人口,除非立法禁止非港人入市,否則在任何時候,我們總會找到內地買家入市的個案—而在人民幣匯價轉弱時,你找到的入市個案,自然較有可能出於匯價弱而入市,反之亦然。

人幣升跌 入市人士表現會有不同

雖然說人民幣升升跌跌,都可能觸發不同的內地買家來港置業;但相信在不同匯價變化階段,入市人士的表現也許會有不同。在人民幣升值時來港購置物業的,心態可能較接近散戶,或平日過境購物人士。只因人民幣值高,港元標價的貨物(資產)在他們眼中仿好打折,便觸發此類購買力入市。此類買家較可能購買上車盤或中價盤(尤其在港府調升印花稅前,以此類物業稅費較低。

相反,如內地買家因看淡人民幣走勢,購置香港房地產,其動基出現調配資產的話,他們較可能購入高價物業(一次過可調動較多資產,手續上較簡便)。港府在11月初上調印花稅,加上買家印花稅,非本地永久居民購買香港住宅,印花稅高達30%,理論上阻嚇部分單純希望對沖匯價波動的內地購買力入市。至於那些據說不單純為了對沖匯價,而是想方設法將資產調離中國內地的買家,30%稅率的阻嚇作用可能仍有不足。至於匯價升跌,外來購買力的表現是否會有不同,需要更長時間,累積較多數據分析。

對香港人來說,要記住的是,在小小香港之外,另有一個龐大的市場,匯價升、匯價跌,都可能觸發當中一小部分人考慮購置香港物業。而此個大市場的一小部分購買力,都足以掀動香港樓價大幅上落。

撰文:
王永偉 按計劃執行董事
欄名: 宏觀論按
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