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2016年11月16日 09:00 星期三
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分析
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加辣對協助上車客入市作用不大

11月4日港府將印花稅上調至15%,開宗明義要遏抑投資需求。措施推出一個星期,初見「成效」,一手住宅一周成交,由前周接近400伙,下跌至上周約100伙水平。不過,成交量下跌不代表成交價回落,用家難上車的問題一時三刻難以改變。

港府的遏抑樓價措施,集中在三種印花稅,包括2010年11月20日 首度推出「額外印花稅」(SSD)、2012年10月26日 推出「買家印花稅」(BSD)及同日推出「『加強版』額外印花稅」、2013年2月22日 推出「雙倍印花稅」(DSD);以及2016年11月4日 推出加強版印花稅措施。

有關措施不可謂不辣:2010年10月以前,購買一個400萬元住宅,印花稅支出為8.6萬元;重重加辣後,「首置客」印花稅不變,已持有本身物業的投資者入市購買同一價位物業,印花稅承惠60萬元;如果是非本地永久居民入市,印花稅是120萬元。不論身份,如果購入單位半年內轉讓,要再支付轉讓價的20%的額外印花稅。

據官方說法,加辣原因,是樓價高企,不少港人可能儲蓄經年都無法置業。而額外印花稅是遏抑投機需求,買家印花稅是遏抑外來需求,最新的加強版印花稅是要控制投資需求(投資者購買住宅單位的成本上升了,便可能打消投資念頭),投資者入市比例少了,需求下跌,理論上樓價便可能回落。

利好樓價因素若持續 上車客入市難度仍高企

但參考2010年首次推出SSD以來的市況,二手市場住宅成交由2010年的一年12萬宗,輾轉回落至去年4萬宗水平;但樓價未有回落,由第一招SSD至今6年,樓價上升約6成。參考往績,無疑印花稅加辣會凍結成交量,但如果利好樓價的基本因素不變,自住買家亦不宜預期單單加辣會令自己上車的難度下跌。交易成交上升、成交量減少而樓價仍反覆上升,原因不外乎供應追不上需求、量寬之下熱錢充斥。如果兩大利好樓價的因素持續,重覆加辣,上車客入市難度仍然高企。

當然,官方不斷重申,未來數年住宅供應大幅增加,加上利率來年有望回升,多多少少都有利政府壓低樓價。不過,對於兩個因素對拖低樓價的威力,現時評估可能言之尚早。至於來年樓價究竟走向如何,下周詳談。

撰文:
王永偉 按計劃執行董事
欄名: 宏觀論按
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